WIRE MAGAZINE PARIS - I CONSIGLI LEGALI

Il notaio ricopre un ruolo fondamentale durante il processo d’acquisto di un immobile in Francia. Il notaio è la figura che si occupa di accertare che l’atto di vendita avvenga in maniera trasparente e nel pieno rispetto della legge. Per avere dunque un quadro generale dal punto di vista legale e fare chiarezza riguardo alle regole che si possono incontrare durante il processo d’acquisto di un immobile in Francia abbiamo deciso di intervistare Laura Pecchioli, notaio francese di origini italiane che lavora presso lo studio DDA notaries associès a Parigi.

Qual è la procedura per acquistare una proprietà immobiliare a Parigi?

Una volta che l’offerta di acquisto viene accettata, la prima tappa è quella relativa alla firma di un contratto preliminare. Se viene predisposto dal notaio, in genere si tratta di una promessa unilaterale di vendita: il proprietario si impegna definitivamente e irrevocabilmente fino alla data fissata per la firma del rogito. Il beneficiario della promessa (potenziale acquirente) ha un’opzione che rimarrà aperta fino alla data fissata per la firma del rogito. In controparte all’impegno del proprietario, viene stipulata un’indennità d’immobilizzo pari al 10% del prezzo, che il beneficiario versa in totalità o parzialmente (assieme ad un anticipo spese dell’ordine di 500 €). Il versamento viene effettuato esclusivamente tramite bonifico bancario sul conto del notaio del beneficiario che poi lo trasmetterà al notaio del proprietario – Come garanzia della sua eventuale restituzione, la somma versata viene bloccata su un conto speciale, rendendola momentaneamente indisponibile. Una volta firmata la promessa, la copia dell’atto viene notificata ad ognuno dei beneficiari firmatari che hanno quindi una facoltà di ritrattazione di 10 giorni – se tale facoltà fosse esercitata, la somma versata sarebbe allora restituita integralmente. Passati i 10 giorni di ritrattazione, il beneficiario può sempre rinunciare all’acquisto perdendo però l’indennità stipulata (salvo realizzazione di una condizione sospensiva). Nei termini del contratto preliminare si stipulano le eventuali condizioni (per esempio la non prelazione comunale o di un inquilino, la situazione ipotecaria o urbanistica, o ancora l’attenzione di un prestito bancario) e si determina la data massima per la firma dell’atto di vendita. Prima dell’atto della firma, l’acquirente dovrà versare il saldo del prezzo e le spese inerenti all’atto.

Quali sono i costi in caso di acquisto e di successiva vendita di un immobile a Parigi?

Le “spese” inerenti all’atto di acquisto immobiliare sono per l’essenziale a carico dell’acquirente. Le “spese” comprendono:

• spese di registrazione della promessa di vendita: € 125.

• gli onorari (“émoluments”) del o dei notai (se ogni parte sollecita il proprio notaio, l’ammontare viene suddiviso tra di loro) dell’ordine di 1% del prezzo stipulato all’atto (IVA compresa).

• gli onorari (“émoluments”) di formalità per € 660 circa.

• la tassa di mutazione che ammonta a 5,81% del valore dell’immobile.

• il contributo di sicurezza immobiliare che ammonta a 0,10% del valore dell’immobile

• il costo dei documenti amministrativi necessari alla vendita che vengono valutati tra €500 e €1000. Complessivamente, le spese possono essere valutate al 7,5% del prezzo dell’immobile (la quota riversata all’amministrazione fiscale essendo dell’ordine del 6%). Per quanto riguarda la vendita immobiliare, le spese a carico del venditore sono quelle che corrispondono:

• al costo delle copie di documenti (titolo di proprietà, regolamento condominiale, piantine...), ovvero i documenti che dopo la vendita non sarebbero più in possesso del venditore. • al costo dei documenti richiesti all’amministratore condominiale (situazione finanziaria del venditore e informazioni sul condominio)

• l’eventuale commissione stipulata a suo carico e compresa nel prezzo.

In merito alla fiscalità, spetta al venditore pagare l’eventuale tassa sulla plus-valenza. Stando alle disposizioni attualmente in vigore (e salvo alcune ipotesi di esonero come per esempio la residenza principale), l’esonero totale avviene solo dopo 30 anni di detenzione. L’imposizione comprende una tassa sul reddito (con una riduzione per anno di detenzione tra il 5° e il 22° anno) e una parte di contributi sociali (con una riduzione per anno di detenzione tra il 5° e il 30° anno), attualmente il tasso d’imposizione globale è del 36,2% (19 + 17,2)%. Per quanto riguarda il calcolo, al prezzo di acquisto si aggiungono le spese inerenti all’atto (spese reali o forfait del 7,5% sul prezzo di acquisto) e – oltre 5 anni di detenzione – un forfait “lavori” del 15% sul prezzo di acquisto). La base tassabile lorda è la differenza tra il prezzo di vendita e il valore d’acquisto rivalutato. Il tasso di imposizione si applica sulla base tassabile lorda, deduzione fatta della quota corrispondente alla durata di detenzione.

La tassa finale viene prelevata sul prezzo di vendita e versata all’amministrazione fiscale al momento della pubblicazione dell’atto presso l’Ufficio del Registro.

Qual è il ruolo del notaio nel processo d’acquisto?

Per poter redigere e stipulare l’atto, il notaio deve procedere ad accertamenti inerenti a:

• Alle capacità economiche delle parti.

• Alla situazione ipotecaria: ve verificato che il venditore sia effettivamente proprietario, che non ci siano state irregolarità nelle mutazioni successive agli ultimi 30 anni e che non ci siano iscrizioni ipotecarie. Se ce ne fossero (in genere iscrizione ipotecaria presa alla garanzia di un prestito bancario), è compito del notaio procedere al rimborso delle somme dovute (prelevandole sul prezzo di vendita) e procedere alla cancellazione dell’iscrizione (la quale interviene a carico del venditore).

• alla situazione condominiale: se il venditore deve dei soldi al condominio (arretrati di spese o di quote inerenti a lavori votati), si procede come in materia ipotecaria; è il notaio che paga prelevando sul prezzo di vendita.

• alla situazione urbanistica e ambientale del bene.

• all’origine di proprietà (prescrizione a trent’anni).

• alla situazione fiscale del venditore (tassazione della plusvalenza). Firmandolo, il notaio conferisce all’atto il carattere autentico. Il notaio deve assicurarsi che il contratto rifletta la volontà delle parti e che le condizioni stipulate a carico e/o a favore delle parti siano equilibrate, cosi come del rispetto delle disposizioni legali e regolamentali, in particolare il rispetto delle regole relative all’informazione del beneficiario, il tutto per garantire l’acquirente contro un’eventuale contestazione del suo diritto di proprietà.

Che garanzie/rischi ha l’acquirente per acquisti da privato o costruttore?

Nell’ambito di una vendita consentita da un privato, il venditore deve avere per l’essenziale la garanzia di “possesso” (il fatto che il suo diritto di proprietà non sia contestato né contestabile) e la garanzia di superficie (che si applica solo agli appartamenti). Per altro deve produrre al potenziale acquirente un certo numero di documenti (diagnostici, informazioni inerenti al condominio) per riempire il suo obbligo d’informazione e completarlo facendo delle dichiarazioni sul bene e sulle informazioni di cui sarebbe a conoscenza e che potrebbero interessare il potenziale acquirente. Per il resto la vendita è consentita senza garanzie particolari da parte del venditore, il potenziale acquirente prenderà i beni nel loro stato attuale. Nell’ambito di una vendita consentita da un costruttore, il venditore è invece tenuto alla garanzia dei beni venduti; per tanto deve giustificare della sottoscrizione di un’assicurazione che copra gli eventuali danni sulla struttura: si tratta di un’assicurazione “per i danni di lavori” che può essere attivata – per 10 anni dalla fine dei lavori - senza dover prima ricercare chi è responsabile del danno.

La procedura di acquisto di beni in corso di edificazione è sottoposta ad una regolamentazione specifica, con obbligo:

• di notificare al potenziale acquirente dei documenti precisi (progetto dell’atto, planimetria, garanzia finanziaria di realizzazione di lavori di costruzione, assicurazione dommage ouvrage....)

• di stipulare il pagamento del prezzo in modo frazionato, sulla base dell’evoluzione del programma di lavori e il giustificativo della realizzazione del nuovo soglio della costruzione (stabilita ai termini dell’atto di vendita tramite i legali).

È semplice ottenere un mutuo per un cittadino straniero? Quali sono i passaggi da seguire?

Obiettivamente, ottenere un mutuo in Francia quando non si è residente è più complicato. Le disposizioni legali in merito sono di ordine pubblico. L’offerta di mutuo viene emessa solo quando le condizioni sono realizzate (in particolare la sottoscrizione di un’assicurazione in caso di decesso) L’offerta (che deve menzionare le condizioni particolari, le condizioni generali alla quale devono essere allegati la tabella di ammortamento, le condizioni dell’assicurazione) deve essere spedita per posta; prima di poterla accettare e rinviare alla banca, il periodo di riflessione è di minimo 11 giorni e massimo 30 giorni – la durata di validità è in genere di 4 mesi. Alla garanzia del rimborso, le banche esigono un’iscrizione ipotecaria e spesso un deposito a titolo di caparra. Per poter conferire la garanzia ipotecaria bisogna quindi stipulare l’atto di prestito tramite atto notarile, permettendo di rilasciare alla banca una copia esecutoria. Concludendo, bisogna sottolineare che alcune banche non accettano di consentire prestiti alle persone non residenti in Francia.

È possibile per un cittadino minorenne essere proprietario di un immobile in Francia?

Si, è possibile per un minorenne essere proprietario di un bene immobiliare. In merito all’acquisto, sono i rappresentanti legali (genitori) che sottoscrivono l’atto per conto del minorenne. Per quanto riguarda la rivendita, bisogna invece ottenere l’accordo del giudice tutelare dei minorenni.