WIRE MAGAZINE MYKONOS - IL MERCATO VISTO DAI NOSTRI CONSULENTI
Mykonos presenta oggi un mercato in rapida crescita che si trova già a livelli vicini a quelli pre-crisi e si accinge oramai a superarli. La situazione infatti si contrappone completamente a quella generale greca, dove i prezzi in alcune località sono tutt’ora dimezzati rispetto al 2007. L’indice immobiliare greco è infatti calato del 43,2% tra il 2008 e la fine del 2017 e nel 2018 accenna più a segnali di stabilità e fine della decrescita piuttosto che ad effettivi segnali di crescita.
Sono l’attitudine internazionale e il relativo isolamento che rendono Mykonos un mercato quasi a sé stante; il rischio- Paese è infatti ridotto ai minimi termini.
La situazione politica dell’isola non si presta inoltre a frenare o influenzare negativamente il mercato ed i buyer internazionali (secondo residenza) hanno rappresentato, nella prima metà del 2018, circa il 65% della domanda totale. Questo dato già di per sé eccellente, è perfino migliore se si pensa che alcuni compratori locali sono in realtà ex-compratori internazionali che hanno posto a Mykonos la propria residenza e si accingono ad acquistare ulteriori proprietà a fine di investimento. Quella che può apparire una febbre speculativa della domanda dettata dalla fama di Mykonos quale meta di fama internazionale, è in realtà la fase intermedia di una crescita poderosa del mercato.
A differenza del 2007, oggi i prezzi, che hanno quasi raggiunto lo stesso livello, sono giustificati da solidi fondamentali: l’incremento del turismo che nel 2018 supererà quota 2,5 milioni, le politiche dell’isola atte a ridurre la stagionalità di Mykonos e renderla una meta ambita durante tutto l’anno, i progetti per l’apertura futura di nuove rotte marittime e aeree, un’offerta che difficilmente può incrementare notevolmente, la difficoltà nell’ottenere nuovi permessi per edificare proprietà residenziali e l’alto rendimento nel caso di messa a reddito dell’immobile.
Il rendimento d’affitto netto pre-tasse, nel caso si facesse affittanza turistica, supera il 6%. Questo è un dato record nel panorama europeo e nel futuro più prossimo non è destinato a diminuire.
Come in tutte le isole greche, i prezzi variano molto sulla base della location, ma considerando i centri urbani principali il prezzo medio è di 4.102€/Mq. Tuttavia, se ci si sposta su proprietà di particolare pregio, come ad esempio le lussuose ville con vista sul mare, i prezzi possono superare anche i 10.000€/Mq.
Come conseguenza dei fatti sopra descritti e della situazione macroeconomica della Grecia, prevista in miglioramento, l’outlook per il mercato immobiliare di Mykonos è estremamente positivo per il prossimo quinquennio. Considerata l’appetibilità di Mykonos per il turismo il cap rate rimarrà comunque superiore al 5% e il capital gain è previsto intorno al 30%.