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WIRE MAGAZINE MYKONOS - I CONSIGLI LEGALI

L’avvocato ricopre un ruolo fondamentale durante il processo d’acquisto di una proprietà in Grecia. Dunque, per avere un quadro generale dal punto di vista legale, abbiamo chiesto all’avvocato Dorotheos Samoladas - Managing Partner della Sarantitis Law Firm - di fare chiarezza rispetto alle regole che si possono incontrare durante il processo d’acquisto di una proprietà greca.

 

Quali sono gli step del processo d’acquisto di un immobile in Grecia?

Il processo d’acquisto di un immobile in Grecia generalmente prevede i seguenti passaggi:

- innanzitutto, individuare la proprietà da acquistare anche grazie all’aiuto di un agente immobiliare;

- prima di firmare il contratto, acquirente e venditore dovrebbero affidarsi ad un avvocato per completare tutta la due diligence legata alla proprietà in questione;

- il processo legale solitamente comincia con un contratto preliminare che richiede al compratore di versare al venditore una caparra che va dal 5 al 10% del prezzo di vendita – questa percentuale verrà successivamente detratta dall’importo totale al momento del saldo finale;

- l’acquirente dovrà anche ottenere il codice fiscale presso l’agenzia delle entrate e individuare un residente greco che funga da suo delegato mentre si trova fuori dalla Grecia;

- successivamente, l’acquirente dovrà procedere con il completamento del pagamento della proprietà aprendo un conto corrente presso una banca greca oppure tramite il proprio conto personale all’estero;

- il compratore dovrà affiancarsi anche un buon notaio per la preparazione del contratto definitivo di compravendita;

- compratore e venditore devono anche recarsi all’ufficio delle entrate e presentare la dichiarazione di trasferimento per il pagamento delle tasse di proprietà al nuovo proprietario;

- entrambe le parti dovranno firmare il contratto in presenza del notaio che farà le verifiche legali e la registrazione nei registri pubblici;

- la registrazione del titolo di trasferimento e il cambio del nome del proprietario avviene sia presso il Land Registry Office, sia all’Hellenic National Land Registry (catasto);

- infine, l’acquirente dovrà registrare la proprietà anche online (con l’agenzia delle entrate) e presentare la dichiarazione dei redditi.

 

Quali sono i principali aspetti legali che si devono tenere in considerazione durante il processo d’acquisto di una proprietà in Grecia?

Chi vuole investire in Grecia deve prendere in considerazione le restrizioni imposte dalla legge. Infatti, la Costituzione Ellenica prevede che la destinazione d’uso dei terreni non può essere cambiata, come per esempio foreste, aree limitrofe a basi militari, zone costiere, aree archeologiche o zone protette. Inoltre, è utile per l’acquirente sapere che, in Grecia, esistono due tipi di sistemi per la registrazione delle proprietà; uno è il Land Registry Office e l’altro è l’Hellenic National Land Registry (catasto). Il primo registra le persone fisiche, il secondo le proprietà. Attualmente i due sistemi lavorano in modo parallelo, anche se si prevede di sostituire il primo sistema con il catasto.

 

Qual è il ruolo dell’avvocato nel processo d’acquisto?

Affidarsi ad un avvocato durante il processo d’acquisto è fortemente consigliato, in quanto accerterà il corretto “passaggio di proprietà” da venditore a compratore e assicurerà all’acquirente il titolo di proprietà dell’immobile. L’avvocato, inoltre, controllerà che non ci siano vizi sull’immobile; in altre parole, che sia in regola con le norme vigenti e che non ci siano tasse in sospeso a carico del venditore prima di procedere con il trasferimento della proprietà. La sua figura seguirà inoltre tutto il processo di acquisto, raccogliendo tutta la documentazione per conto dell’acquirente e verificando che il notaio abbia redatto correttamente il contratto. La presenza dell’avvocato durante l’acquisto di un immobile garantirà al compratore di evitare errori, omissioni, insidie e potenziali dispute che potrebbero risultare costose da risolvere. L’avvocato, inoltre, affiancherà l’acquirente in ogni step del processo, chiarendo ogni dubbio sulle limitazioni finanziarie e sugli adempimenti che sta effettuando.

 

Quali sono i costi legali che un investitore deve sostenere durante il processo d’acquisto di un immobile in Grecia?

- Imposta sul trasferimento di proprietà: è obbligatorio, per l’acquisto della proprietà, che questa tassa venga pagata prima di firmare il contratto. Questo costo è pari al 3% del valore oggettivo dell’immobile o di quello pattuito nel contratto. Se si acquista un immobile tramite costruttore, quindi una casa nuova appena ultimata, l’acquirente è soggetto ad una tassazione pari al 24% + IVA. Se l’immobile in questione non è nuovo, invece, l’acquirente dovrà pagare anche la tassa di trasferimento della proprietà pari al 3% del prezzo di vendita dell’immobile.

- Imposta catastale: include diritti di registrazione, certificati e imposta di bollo. Ammonta a circa lo 0.475% + IVA per le proprietà in aree in cui opera il Land Registry Office e allo 0.575% + IVA per le proprietà in aree in cui opera l’Hellenic National Land Registry.

- Spese notarili: nella maggior parte dei casi variano tra lo 0.8% e l’1% + IVA. Potrebbero aggiungersi costi addizionali per l’ottenimento di certificati, dichiarazioni fiscali o copie legali.

- Spese legali: non esistono parametri standard, la percentuale viene concordata tra avvocato e acquirente ma normalmente si aggira all’1-2% + IVA del prezzo d’acquisto dell’immobile. Si aggiungeranno ulteriori costi per altre attività svolte dall’avvocato, come l’apertura di un conto corrente bancario, traduzioni ufficiali ecc.

- Spese agente immobiliare: anche in questo caso l’ammontare viene accordato. Generalmente è pari al 2% + IVA del prezzo di vendita della proprietà.

 

Quanto dura il processo d’acquisto?

Solitamente dalle 4 alle 6 settimane dal momento in cui si stipula il contratto preliminare.

 

Come viene tutelato il diritto di proprietà in Grecia? Quando la società di costruttori fallisce, per esempio.

Il diritto di proprietà viene tutelato dallo Stato. Gli unici limiti che possono essere imposti dal punto di vista legale persistono se il diritto di proprietà dell’immobile è di interesse pubblico. La legge greca tutela il diritto di proprietà sia ad acquirenti greci, sia stranieri; il sistema legale protegge e facilita l’acquisizione e la disposizione dei diritti di proprietà Quando la società di costruttori fallisce, l’acquirente ha il diritto di partecipare al processo di bancarotta come creditore del costruttore, per poter ottenere il rimborso del proprio denaro.

 

Esiste una tassa sull’eredità in Grecia?

Le normative riguardanti la tassa sull’eredità di un acquirente straniero sono un po’ complesse, ma in generale, i soggetti vengono sottoposti alla legge che regola le imposte di successione del paese di cui sono cittadini o residenti o del paese in cui è locato l’immobile. Tuttavia, per quanto riguarda gli asset immobiliari, vengono applicate le tasse stabilite dalle leggi greche – indipendentemente dalla cittadinanza o residenza degli eredi. Eccezione va fatta nel caso in cui siano stati stipulati degli accordi internazionali in materia, tra la Grecia e il paese di cittadinanza o residenza dell’acquirente straniero. La Grecia ha stipulato dei trattati finalizzati ad evitare la doppia tassazione sulla successione con i seguenti paesi: Germania, Spagna, USA e Italia. L’ammontare delle tasse di successione in Grecia varia in base a due fattori: la relazione di parentela tra il deceduto e gli eredi e il valore dell’immobile. Esistono poi tre categorie di eredi, a seconda delle quali la quota legittima delle tasse applicate va da un minimo dello 0 al 40%.

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